郑州楼市百科全书告诉你:郑州主城五区都该怎

  这也是佩奇对未来地段价值的一种思考,观点并不一定是绝对正确的。随着社会的迅速发展和郑州城市框架的逐渐形成,马太效应将会进一步在郑州产生作用,强者恒强,弱者恒弱,这个时候优质地段将会更加稀缺。

  今天我们就来细说一下郑州五个行政区各小片区的具体情况,分别是金水、中原、二七、管城、惠济,希望对你买房置业有一定的参考性。

  在与武汉、西安、太原、合肥、南昌等五座城市的“中部城市头名”之争中,武汉与郑州已经率先突围并晋升为国家中心城市,武汉更是稳坐中部老大的位置。

  那金水区置业应该买哪里?我们首先应把金水区分为四个板块:省辖区板块、非金水路北金水区板块、金水核心区板块及金水北区板块。

  这个片区是老省政府、省政协和省委驻地,也是老郑州口中的“行政区”,目前是郑州教育资源、生活配套最完善的区域之一。

  省直一幼、省委机关幼儿园、优胜路小学、纬一路小学、省实验二中、郑州八中等学校均在这个区域内,尽管部分学校称不上郑州最顶尖的一流学校,但学校的整体质量高、生源素质整体也高于其他区域。

  整个区域的房源以家属院+二手商品房为主。如果优先考虑上学问题,可以选择相对较新的优胜花园、城中央和天下城,其次是优质学校旁边的单位家属院。“地王”万科美景世玠也在这个区域,买世玠掏择校费在这个区域上学也是不错的选择,目前世玠还有部分少量房源在售。19qqtv水果奶奶论坛

  花园路以东的这个区域主要以省实验小学为主,买入周边老家属院的学区房是目前最方便快捷的办法,可以买入的新建商品房有鑫苑金水观城,此外周边最值得期待的商品房是位于花园路纬二路的嘉里中心。

  生活居住区掺杂商贸、建材、博览等,教育资源是这个片区的最大短板,但好在居住氛围浓厚,二手房优选福元路及福元路以北,以银基王朝、金林公馆为优先选择,最南不要跨过郑汴路。

  这个片区是目前金水区集商业、人气、行政、娱乐等为一体的区域,生活层面上相当便利,也是目前郑州高价二手房的主要聚集区之一,同样也是目前郑州人口最密集的区域之一。

  如果以孩子上学、生活便利、出行方便等为主要目的,优选蓝堡湾、天骄华庭;以生活便利、出行方便为主,辅以上学,优选思达大河春天及东风路天明路周边;花园路以东的鑫苑名家、嘉辰丽景苑也是不错的选择。

  目前这个区域是金水区新房的主战场,陈寨、张家村、庙李、柳林等大体量城中村拆迁,使得这个区域释放了大量的土地供应。

  目前新房主要有瀚海思念城、碧桂园天麓、名门翠园、泰山誉景等几个项目,因购房者诉求不同,在此不做优劣势的分析。

  以国有大型厂矿立足的中原区,是解放初期郑州经济的发动机,从京广路到华山路沿线布局了众多的大型国有企业,如今时过境迁,公私合营之后原本的厂区纷纷改造成住宅区、文创区和商业区。

  尽管如今城市向东为主旋律,但如今郑州中央文化区CCD火热的建设和投入,似乎在扭转郑州城市单方向发展的状况。此外,对于工作在京广铁路以西以及主要生活范围在这个区域的人们而言,让他们去白沙绿博买房也不现实。

  那么,意向在中原区应该如何置业?我首先将中原区分为五个板块:中原老城板块、中原老城南部板块、常西湖北区板块、常西湖南区板块、中原新区板块。

  这个区域拥有最纯粹的“老西郊”特色,几个国营棉纺厂均在这个区域,如今原本的老厂区纷纷改建为住宅区、商业区,更因为商业、学校、地铁、人口等多方面因素的综合加持,使得这里也是中原老城房价的最高峰。

  以自住为目的,这个片区居住氛围浓厚,生活所需3公里之内基本均可满足,优选锦艺城二期、金源第一城等次新房社区,除此之外多为老旧社区,自住或投资价值均不高;以投资为目的,不建议这里。

  这个区域是中原老城教育资源最为密集的区域,整体房价上不如中原老城北部,但是生活、教育等各项生活配套结合的优势更为明显。

  汝河二幼、一幼、伊河路小学、伏牛路小学、桐柏一中、外国语本部等全市数得着的优质教育资源均在这个区域。

  其中,中原新城学府一号作为伊河路小学学区房、外国语中学学位房,是片区内最抢手的房源,也是片区内价格最贵的房源,但是目前外国语中学要求3年以上落户且很多业主的学位名额都已经用过,两个学校名额都没有用过的房源单价维持在2.3万/㎡以上。

  南侧即为常西湖北核心商务区,住宅地块本身较少,地铁1号线号线等地铁线路的逐渐开通使得区域通达性更强。

  这个区域是目前常西湖新区最纯粹的住宅区,目前集合了融信、世茂、恒大、金科、中晟融侨等开发商,区域内有九曲莲湖、贾鲁河、南水北调、常庄水库等多处水系湖泊,自然环境优越且距离三环内近。

  目前融信主要卖点为学校和地铁;世茂主打环境、低密、稀缺洋房;中晟融侨地块处于常西湖边缘位置,不建议选择;金科·中原项目预计下半年入市,目前已有展厅;恒大项目尚未入市。

  这个区域属于常西湖新区的外延区,应优选靠近常西湖新区的楼盘,如永威西郡、即将入市的中原华侨城,紧靠地铁6号线号线站点。

  二七区以商贸、铁路、物流主要产业形式立足,目前三环内基本已经开发殆尽,正转以嵩山路、大学路为主要发展轴并向南发展,也就是我们常说的二七新区。

  二七老城相当辉煌,火车站、河医、铁路局、郑大老校区等重要的城市资源均布局在二七老城区,但是在如今新区的开发进程中,二七新区显然有些落后于其他区域。

  目前的二七新区,是以刚需为主要市场需求的区域,区域内新房项目众多,自然环境优越,但是商业区、商务区等城市资源欠缺。

  整个片区二手房多以老旧的居民小区为主,新建商品房几乎为空白,价值较高的两个商品房楼盘为长城康桥花城与龙源世纪家园,但是片区内生活气息浓厚,特别是桃源路沿线及康复前街沿线。

  这个区域目前以嵩山路和大学路为主要发展轴,商业、商务、住宅、人流等均沿着这两条干道布局,京广路沿线则主要是铁路局家属院。

  片区内二手房以康桥金域上郡、康桥溪山御府、升龙城、亚星盛世家园等为主,目前康桥的两个项目为该片区房价的最高峰,如果选择这个区域的二手房,应以二手房自住为主,投资空间相对不大。

  新房目前主要在售为名门橙邦、升龙城壹公馆等,其中名门橙邦位置不错,周边交通、商业等较为便利,可以作为片区第一选择。

  房地产市场整体以新房市场为主,可以优选万科大都会、亚新美好书苑等,目前地铁三批规划已出,地铁7号线沿大学南路布局,重视地铁的购房者可以优先选择地铁7号线沿线的楼盘。

  该区域主打“生态牌”,尽管域内郑西高铁穿过、西四环-南四环弯曲经过,但尖岗水库、树木园、金水河河源等自然水系及绿色植被,还是给区域增色不少。

  目前区域内的商品房项目主要是绿地城和郑州华侨城,其中华侨城的强大“造城能力”和带来的娱乐配套设施十分值得期待,有望给存在感不强的二七生态新城助力。

  在这个区域生活的是真正的老郑州土著,甚至比行政区和西郊还“纯正”,但并不是纯正的回族聚集区,属于回汉混住区。

  相较于金水区和中原区优质的教育资源和城市界面,管城老区似乎会略逊一筹,但辖区内创新街小学、回六等学校还是相对不错;在商业方面,有新世界百货等商业,在存量房市场上,鲜有品质突出的。

  该区域没有新房大盘入市,就不再多做解释。但是该区域仍是郑州的核心城区,在建的“商都历史文化区”有望使得整个片区脱胎换骨,值得期待。

  目前这个区域是管城区次新房集中的区域,整体交通通达性也优于管城老区,特别是在地铁5号线号线沿线楼盘的价值进一步凸显。

  在新房方面,可以优选地铁沿线的世茂云尚城、奥兰和园、盛澳金尊府;二手房正商新蓝钻E区、万科美景龙堂都是不错的选择。周边小区生活气氛浓厚,有已经形成的配套设施,适合买入二手房直接居住。

  这个区域就是我们时常提起的管南,因为楼盘众多,价格相对不高,地铁、教育等刚性配套初步具备,距离东区近等众多因素受到广大新郑州人的青睐。

  对地铁需求度高的可以优选富田城,次选澜湾,富田城门口的4号线可以直抵CBD核心区和北龙湖核心区;要求楼盘综合素质的,优选澜湾;对品质有要求的,优选永威;对性价比有追求的,可以重点关注融创城。

  此外,小李庄火车站是这个区域存在的X因素,一方面可能加速区域的成熟、路网的建设,另外一方面,未来可能给区域带来居住体验上的一定影响。

  区域内二手房可以优先选择昌建誉峰、裕华第九城市;新房优选万科民安江山府,但是万科的溢价能力明显超出了片区平均价值,自住可以,投资不适合。

  向北的三全路周边永辉商超、大型商业也营业多年,生活起来很是比较方便,西侧有老鸦陈城中村,整体改造有机会形成新的大型生活、商业居住区,在建地铁3号线号线,未来与城市主要核心区的通达性会增强。

  该片区主要以学校、迎宾馆、老别墅区和部分住宅区几大板块内容为主,贾鲁河、地铁2号线等都是对片区的重大利好,另外相比于金水东动辄1.8万/㎡的住宅单价,这个片区的住宅相价格相对更低,向东距离北龙湖也不远,未来有机会受到北龙湖的辐射。

  片区内新房目前可以选择正弘府和保利海德公园(保利海德公园行政隶属于金水区),佩奇个人建议首选正弘府;二手房永威迎宾府可以多看看。

  惠济西片区是目前惠济区新房主要集中区域,特别是在北区价值回落之后,片区内整体上均有一个小幅度的价格回落,目前价格相对合理。

  新房选择优选片区内有地铁或者邻近地铁,如中海湖滨世家、万科天伦紫台、万科民安云城、融创中原宸院、正商家河家等,特别是片区内文化北路与开元路交会处附近、开元路与天河路交会处附近,规划的都是双地铁换乘站,可以优先考虑。

  区一级的优势资源一般都以区政府为核心向四周发散,片区内惠济万达基本可以满足基本生活需求,惠济区人民医院、惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学也都在周边。

  目前值得一提的就是大运河-索须河及惠济新城的规划,在售商品房主要是大河宸院、碧桂园天澜,价格比较有优势,不过片区整体成规模需要周期,3号线二期工程目前只批准了南段,北段未批,这也意味着这个区域要想坐上地铁最少还需要8年的时间,目前与主城区通勤主要依赖汽车。

  今天主要给大家讲一下郑州主城五区分板块、分区域的状况,下期具体讲述郑东新区、经开区、高新区三个开发区的具体情况。